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“養殼”的朗詩果斷“脫殼”長租公寓 “涉租”的房企們還好嗎?

熱度0票  瀏覽9898次 【共0條評論】【我要評論 時間:2019年5月29日 08:46

作為第一家因虧損而剝離長租公寓業務的房企詩朗,在上市6年之后,改變低估值局面,已經比企業多足運營的美好設想,更加重要且緊要。

一周前,朗詩發布公告稱,將處于虧損階段的長租公寓等多項非地產業務剝離至控股集團。

此次剝離后,上市公司所得款項凈額估計約人民幣9.81億元,錄得除稅前總收益約人民幣6180萬元。相較近年在長租公寓上付出的成本,朗詩這次可謂“虧本甩賣”。

依稀記得,在2017年度的業績會上,董事長田明曾向媒體表示,自己這幾年一直在“養殼”,而且養得還不錯。

某品牌房企的長租公寓負責人就告訴《每日經濟新聞》記者,在眾多房企還在“燒錢”玩長租公寓的行情下,朗詩剝離這一業務并不僅僅因為它“費柴”,更主要是由于這個業務已經影響到了其主營業務盈利。

對此,朗詩方面給《每日經濟新聞》的回應是“尚在進行中,不便回復”。

兩年虧損2.34億元出表救主?

以“綠色建筑倡導者”現于公眾視野的朗詩,似乎一開始便不想局限在傳統地產開發一個門類。

從2014年起,朗詩即開始向長租公寓、養老服務、綠色金融、綠色建筑設計、物業服務、裝飾等多個業務領域延伸觸角。

2018年,“朗詩綠色地產有限公司”更名為“朗詩綠色集團有限公司”。

但從如今長租公寓的經營結果來看,轉型成效并不大。

來自克而瑞的統計數據顯示,朗詩2018年公司收入構成中84.7%來自房地產開發與銷售業務板塊,管理服務、辦公物業投資以及長租公寓總收入僅占15.3%,尤其是長租公寓業務,在朗詩2018年業務收入構成中僅占1.7%。

從目前的情況看,朗詩的利潤規模增長,依然依托房地產開發與銷售的支撐,長租公寓的出現,似乎還有侵蝕公司效益的跡象。

記者留意到,2017、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元,兩年來總虧損則達到2.34億元,2018年隨著規模的擴張,虧損從0.44億元進一步擴大至1.9億元。

“往往一些開發商背景的房企,搏的是資產賣出去能增值,平常只做經營性現金流,對這些資產貼息。朗詩就是這樣,大部分是重資產,長租公寓這幾年的虧損為不讓外界看到,所以并表集團,畢竟上市公司還有地產開發業務來平衡,看起來就不會太差!鄙鲜鲩L租公寓負責人直言。

58安居客房產研究院首席分析師張波也告訴《每日經濟新聞》記者,朗詩的長租公寓前期成本比較重,后期還需要持續投入,又達不到相應預期。如果并表,在整個體系里,對公司的利潤率和營收都會存在影響,做得越大,影響越大。

實際上,和所有“涉租”房企一樣,長租公寓曾被朗詩視為業務多元化轉型的重要板塊,也一度被高層看好。

2017年底,朗詩設立長租公寓業務。其官網信息顯示,朗詩在北京、上海等一二線城市獲取100多個項目,獲取房量4萬余間,已開業房源量超15000間。

但記者統計后發現,朗詩在14座城市共計展示了63個門店,其中門店數最多的上海為12個、南京11個,與其所說的一二線城市100多個項目的數字并不相符。

翻遍其336頁財報,均未發現關于長租公寓規模以及布局的描述,而記者就朗詩寓相關問題詢問其品牌負責人,對方的回復與官網如出一轍,并表示“業務規模位列全國集中式公寓運營企業前五”。

“要做大先燒錢”行業陷方法論難題

如今朗詩寓的現狀倒逼朗詩“虧本”也要站在剝離長租公寓業務的前列,無疑揭開了房企“涉租”的一個無法再掩耳盜鈴的難題——入不敷出。

上述長租公寓負責人告訴記者,長租公寓行業的基本利潤率非常低,普遍在2%左右,一線城市平均也只能做到1.7%左右,做得比較好的也就是3%~4%。而長租公寓的前期投入太大,物業的凈收益覆蓋不了融資成本,絕大多數資金成本不會低于5%,虧損已經是一個行業現象。

“做得越大,虧得越多,一棟樓可能虧1000萬元,對于利潤率影響很大!

上述長租公寓負責人直言,目前房企雖然虧本也做,因為要快速規;フ碱I更多市場。既然做了這個決定,就要忍受陣痛期,在收益實現前只能靠貼息活著。

“做長租公寓需要規模支撐,那么預備大量的資金、人才等資源投入就是必須。想搶占市場份額,那么盈利就不是首要的,甚至意味著可以虧損。所以某種意義上,如何做長租公寓,首先取決于最高層執行者的決心。畢竟高質量的增長永遠是個口號!

而對于操盤者,運營管理能力和渠道拓展,則是考驗能否做好長租公寓的重要標尺。

“這一方面回歸到人,則是考驗心態和自我認知——如果把事情當作自己的業務,每一分錢都關注,才可能避免KPI導向的經理人心態,造成的盲目投資!鄙鲜鲩L租公寓負責人表示。

當然,每家公司的經營邏輯不一樣,重資產永遠不可能讓運營公司去背的。

所以,老板如果看中未來物業的一線增值收益,那在持有階段就要貼息;如果老板看中的是絕對的租金回報,那就不應該深耕一線城市,而是去二三線城市遍地開花,因為二三線城市經營可能覆蓋利息,雖然其物業未來增值的空間相對較小。

細分領域已成紅海 中小房企不適合玩長租公寓

忍痛等待、虧本擴容,皆因長租公寓的未來,實在太誘人。

長租公寓是目前少有的、明確有政策支持的領域,紅利也相對集中,在不少房企看來未來三五年就能迎來機會。

億翰智庫研究總監于小雨告訴《每日經濟新聞》記者,長租公寓的后市還取決于政策,比如后期的資產證券化,如果放開,對行業肯定有促進作用。

“基于這一客觀情況,大企業去做長租公寓,本身就該承擔一部分社會責任,小企業做長租公寓意義不太大!

上述長租公寓負責人也表示,長租公寓目前在政策上已經過了風口期,白領公寓更已經是紅海了。小型房企不適合規;骈L租公寓,應該制定一個可以實現的目標。

他也分析表示,長租領域會越來越規范,未來伴隨限制放寬,一線城市住宅租金的定價權可能都在長租公寓手里,野心勃勃的房企怎能不搶奪?

還有一個不容忽視的客觀因素是,能夠容房企爭奪的地盤不多了。

克而瑞研究指出,對房企來說,多元化布局確實是增加“厚度”,應對行業變局的一種可選之策。進入新的賽道,市場競爭格局或將重塑,這也是很多企業實現彎道超速的好時機。

這個階段,對于房企來說,重新梳理業務,找到自身強項或側重點,打造核心比較優勢,或許是一條可見成效的發展新思路。

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